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bet颁奖典礼-未来十年,房产还是股票?

2020-01-11 18:04:02  

bet颁奖典礼-未来十年,房产还是股票?

bet颁奖典礼,两年多前,我写过一篇文章,叫《房价的逻辑》,当时房市还比较火,算上转载,文章阅读量在雪球和公众号上也有近百万,然后雪球上,还得了相当吉利的666个赞。

两年过去,房市已然失去了当年的火爆。然而,大家仍可翻翻那篇文章,看当年的逻辑,是否得到验证,还存在有哪些偏差。

两年多过去,一线城市的房价,在当年的基础上,基本原地踏步;股价仅从沪深300指数看,也只是比当时也微张。那么,站在今天这个时点,再次聊聊这两项资产:房产和股票,从当下看去,哪个更值得投资。

作者:businesslike

来源:雪球

首先以我自己的体感数据,回看房价历史,这也许更接近你们的真实感受。我第一套房子,是2003年买入,2980元一平,坐标武汉。

刚在网上查下,现价23600。记得当时公司几个同事合租房子,象这样的三室一厅,大概1200左右。现在网上看到的租金,在3600。那时硕士毕业生,第一年起薪在3000。现在刚毕业的研究生同学,起薪大概15万?约合12500元/月。

这套房产,过去十六年,年化涨幅13.8%。其社会财富大背景是:同期,gdp年均涨幅12.9%,城镇居民可分配收入,年均涨11%。和大家体感相同:过去十几年,房价妥妥跑赢社会整体财富(gdp)增长,并较大跑赢平均财富(可支配收入)增长。

当然,租金房价之比,也就是所谓租售比,也从3.7%降到1.4%。

虽然这只是单个样本,但它是一个中游千万级人口城市中的典型案例,可能也更接近全国大多数大中城市房主的体感,应该能大致出反映十几年来中国,尤其是多数一二三线城市,房价和相关基本面的趋势(房价、租售比、收入等)。当然,它肯定不能代表北上深这样的超级头部,就象我们也不能拿茅台万科,去讨论过去十几年来的a股一样。

再看股市。在多数国人眼里,股市就是阿斗。我们拉下数据,看看它有多扶不上墙。相对上证和深证指数,沪深300编制较为合理,这个指数05年上市,我们就以上市当年年底的数据作为基准。

从2005年底至今的十四年中,300成份的利润涨幅年均12.4%,与同期gdp现价涨幅相当,但是,其整体估值则从05年12月31日的14.3倍,降到了到19年11月15日的11.8倍,年缩水1%;在加上期间平均股息2.09%,过去十多年,长期持有沪深300的年化收益是12.9%。居然也跑平了gdp现价的年均涨幅。

这里稍微科普一下,什么叫gdp现价。

我们常说的gdp增长多少多少,比如今年6.5%,历史上10%,是指gdp“不变价”,即考虑到通胀因素,每隔若干年设置一个基期,其后几年,以基期年物价,计算gdp。例如:2006-2010按2005年价格进行计算,2011-2015则按照2010年价格进行计算。

简单说,gdp不变价,剔除了通胀;而gdp现价,则未剔除通胀因素,当期是什么价格,就以这个价格计算,因此,也叫名义gdp。gdp现价,或名义gdp,可以被大致作为社会财富总水平(不剔除通胀因素)的指征。

在下一张图表里,将同时出现gdp现价和不变价。

总的来说,历史上,持有房产和持有股权的人群,整体看,都跑赢了社会平均财富,十几年下来,他们从整体上,都相对其他人,获得了比当年更高的社会财富位置。

只不过,房产涨幅更大,再加上流动性低下,交易规模大、难度高、信息不透明,反而给了绝大多数买家“躺赢”的机会。先勿论胜率和盈利规模,过去十多年投资房产,光是投资体验和获得感,就秒杀a股。这当然也形成了“自古以来”(两个市场存在都没多久,但已足以形成定势)多数人的具身认知。

未来

作为资产,价格变动无外两个因素:价值和估值。

对房产而言,其“价值”从居住出发。无论是安居乐业,还是读书入学,都对应着一个城市能够赋予家庭的机会资源和发展,和为了争取这些机会资源和发展在这座城市所需要的居住和归属感,因此,当地经济发展,治理环境乃至社会资源,就是这个价值的支撑面。房产价值的增长,就可以以当地名义gdp增长为指征;

而估值,则由供需,及其预期所驱动。历史上,房产估值,由超大型人口集聚,和限制型住宅用地计划,所共同推升。因此,仅仅gdp增长、人口涌入和住宅用地三个因素,就能解释大部分长期房价趋势。

十几年来,房价就是这样,享受了价值和估值的“双击”,我们当前的房价,既包含了价值提升,又包含了估值推高的因素。

但就象《房价的逻辑》所述,当前,一是人口集聚正在放缓;二是超大型城市,人口体量已经巨大,集聚效应边际递减;三是各地因城施策,供应力度显著加强。从两年前开始,供需对高估值的支撑就在被一步步削弱,未来楼市估值,将趋势性下行。

未来,房产“内在价值”仍将缓慢增长,但供需支撑的估值则趋势下行。价值与估值因素叠加,整体看,未来大中城市房价整体涨幅,大致将落在实际gdp增幅以内,虽仍能跑赢通胀,但这与历史上的双位数增长,已然天壤之别。

再看股权。股权的价值是什么?当前及未来,企业生命周期内全部自由现金的折现。这个说法有点拗口。

简单粗暴的,我们不妨把一篮子分散股权组合,它的长期利润增长,作为它内在价值增长的指征。在沪深300上,我们看到,过去十四年这个增长是12.4%,与同期名义gdp增幅相若。

与房价不同,迄今为止,股权虽然也与经济增长同步,享受了不菲的内在价值增值,但在估值上,则有所折损(05年的14.3倍滑落到今天的11.8倍)。

那么,股价的未来会如何?

首先,价值上,应该认识到,经济新常态,宏观增长降速是客观大背景。上市公司,作为全社会头部企业,就沪深300而言,我们可以保守预期,其价值增速仍不逊于名义gdp,只不过这一标杆,较历史数值,会有所下降;

估值上,标普500估值一半的11.8倍便不便宜,见仁见智,但我们至少不能将其称之为昂贵。我们可以保守的认为:这个估值,十年不涨。

按照上面的逻辑,我们可以认为,未来十年,持有房产和一揽子股权(以300为例),长期收益率将如下:

照此推断,未来十年,持有股票组合、投资性房产和社会平均财富之间的关系,将如图所示:

当然,对于股权,我们并没有对其估值,或者说供需推动,做详细推敲。而是简单把它设定为,十年零增长。

然而,当a股,从一个国内配置标的,扩升为全球配置目标,从短期投机为主,发展为长期配置为主,从小众居民资产,渐成主流居民配置(当越来越多的人,一点点意识到、感受到上面这副图景),它的供需关系,或者说估值,还会原地踏步吗?

价值是价格的锚。价格以价值为中枢,在供求关系的推动下,上下运动;而在供求大趋势背后,则是社会演化的全景图。

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